Das Gebäude­energiegesetz

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) spielt eine zentrale Rolle im Immobiliensektor und ist besonders für Käufer von Immobilien von Bedeutung. Das GEG, das im Jahr 2020 in Kraft trat und seitdem mehrere Aktualisierungen erfahren hat, hat zum Ziel, den Energieverbrauch von Gebäuden zu senken und die Energiewende im Gebäudesektor voranzutreiben. Mit der Novelle aus dem Jahr 2024 wurden weitere Regelungen eingeführt, die Sie als Käufer von primär Bestandsimmobilien (das heißt keine neu errichteten Wohngebäude) kennen sollten, um den aktuellen und steigenden Anforderungen gerecht zu werden und die damit ggf. einhergehenden nötigen Investitionen berücksichtigen zu können.

In diesem Beitrag erhalten Sie einen Überblick über die aktuellen Bestimmungen des GEG 2024, erfahren, welche Pflichten sich daraus für Sie als Immobilienkäufer ergeben, und erhalten praktische Tipps, um den Immobilienkauf von Anfang an auf sichere Füße zu stellen.

Überblick über das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024

Das Gebäudeenergiegesetz regelt die energetischen Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude. Es setzt nationale und europäische Klimaschutzziele im Gebäudebereich um und ist ein Zusammenschluss früherer Bestimmungen wie der Energieeinsparverordnung (EnEV), des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG). Die Novelle aus dem Jahr 2024 führt strengere Vorschriften ein, insbesondere in Bezug auf Bestandsgebäude und den Einsatz erneuerbarer Energien.

Wichtige Inhalte des GEG sind:

• Primärenergiebedarf: Beschreibt die tatsächlich verbrauchte Energie eines Hauses. Der zulässige Primärenergiebedarf eines Gebäudes wurde noch einmal abgesenkt, was vor allem für ältere Gebäude, die energetisch nicht auf dem neuesten Stand sind, relevant ist.
• Pflicht zum Einsatz erneuerbarer Energien: Für Neubauten gilt bereits seit längerem die Pflicht, erneuerbare Energien zu nutzen. Mit dem GEG gelten auch für Bestandsgebäude in bestimmten Fällen strenge Vorgaben, wenn diese Gebäude renoviert oder energetisch saniert werden.
• Nachrüstpflichten: Eigentümer älterer Gebäude, insbesondere solcher, die vor 1978 errichtet worden sind, müssen bestimmte Maßnahmen umsetzen, um die energetischen Standards zu verbessern.

Was bedeutet das GEG nun konkret für Käufer von Bestandsgebäuden?

Der Kauf einer Bestandsimmobilie kann somit einige Herausforderungen mit sich bringen. Insbesondere in Berlin, wo viele Altbauten und unsanierte Gebäude zum Verkauf stehen, sollten Käufer die energetischen Anforderungen des GEG genau kennen, um mögliche Folgekosten bei Sanierungen realistisch einschätzen zu können bzw. die Nachrüstpflichten zu erfüllen.

1. Der Energieausweis ist Pflicht beim Immobilienverkauf

Jeder Verkäufer einer Immobilie muss dem künftigen Käufer einen gültigen Energieausweis vorlegen. Der Energieausweis gibt Aufschluss über die energetische Qualität des Gebäudes und wird entweder als Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis ausgestellt. Der Bedarfsausweis liefert detaillierte Informationen zur energetischen Beschaffenheit des Hauses, zeigt den Primärenergiebedarf an und gibt Modernisierungsempfehlungen. Ein schlechter Energiekennwert bzw. eine niedrige Energieeffizienzklasse bedeutet oft, dass auf den neuen Eigentümer zusätzliche Sanierungskosten zukommen, um die Vorgaben nach dem GEG zu erfüllen.

2. Pflicht zur Nachrüstung bei älteren Gebäuden

Besonders wichtig zu kennen sind die Nachrüstpflichten des GEG, die für bestimmte Bestandsgebäude gelten. Gebäude, die vor 1978 errichtet wurden, sind energetisch häufig ineffizient und müssen nach den Vorgaben des GEG modernisiert werden. Zu den wichtigsten Nachrüstpflichten zählen:

• Dämmung: Eigentümer müssen sicherstellen, dass die oberste Geschossdecke oder das Dach ausreichend gedämmt ist, um Wärmeverluste zu minimieren.
• Austausch alter Heizkessel: Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen nach Eigentümerwechsel innerhalb einer bestimmten Frist ausgetauscht werden, da sie in der Regel nicht die aktuellen Effizienzanforderungen erfüllen (dies gilt nicht für Brennwert- und Niedertemperaturkessel).
• Isolierung von Leitungsrohren: Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen isoliert werden, um Wärmeverluste zu reduzieren.

3. Pflicht zum Einsatz erneuerbarer Energien bei Sanierungen

Für Käufer von Bestandsgebäuden, die umfangreiche Renovierungen/Sanierungen planen, gibt es Vorgaben hinsichtlich des künftigen Einsatzes erneuerbarer Energien. Wenn Sie zum Beispiel den Austausch der Heizungsanlage planen oder umfangreiche Arbeiten an der Fassade des Gebäudes nötig sind, gibt es bestimmte Vorgaben nach dem GEG, die Sie berücksichtigen müssen.
Sollte eine kommunale Wärmeplanung vorliegen, ist diese ebenfalls als bindend bei (energetischen) Sanierungen anzusehen. Und auch wenn aktuell noch neue Öl- und Gasheizungsanlagen eingebaut werden dürfen (aufgrund einer fehlenden Wärmeplanung) - ein über die nächsten Jahre wachsender Anteil an erneuerbaren Energien ist verbindlich vorgegeben.

4. Besondere Anforderungen in Berlin und Brandenburg

Berlin und Brandenburg haben eigene Schwerpunkte im Bereich der energetischen Sanierung gesetzt, um die vorgegebenen Klimaziele zu erreichen. In Berlin spielt der Berliner Energie- und Klimaschutzplan (BEK) eine zentrale Rolle, der ambitionierte Ziele zur Reduktion des CO₂-Ausstoßes verfolgt. Als Käufer einer Bestandsimmobilie sollten Sie sich daher darauf einstellen, dass energetische Sanierungen, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, oft nicht nur aus rechtlichen, sondern auch aus städtischen Programmen resultierend nötig werden.

In Brandenburg gelten ähnliche Vorgaben, wobei ländliche Regionen stärker auf Förderprogramme setzen, um den Einsatz von erneuerbaren Energien (wie zum Beispiel Solarthermie und Biomasse) zu unterstützen. Gerade für Immobilienkäufer im Berliner Umland ist es daher ratsam, sich frühzeitig über Pflichten für Immobilieneigentümer sowie mögliche Förderungen zu informieren.

Finanzielle Förderungen und Unterstützungsmöglichkeiten

Wer sich als Käufer von Bestandsimmobilien vor den finanziellen Auswirkungen der energetischen Sanierungspflichten fürchtet, kann auf verschiedene Förderungen zurückgreifen. Sowohl Berlin als auch Brandenburg bieten spezifische Förderprogramme an, um den Einsatz erneuerbarer Energien und die energetische Sanierung zu unterstützen. Dazu zählen:

• KfW-Förderprogramme: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Privatpersonen zinsgünstige Kredite und Förderungen für energetische Sanierungen an. Wenn Sie eine ältere Immobilie nach den Vorgaben des GEG modernisieren möchten, sollten Sie frühzeitig prüfen, welche Programme für sie in Frage kommen, und diese noch vor Kaufvertragsabschluss beantragen.
• BAFA-Zuschüsse: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert den Einbau von Heizsystemen auf Basis erneuerbarer Energien. Insbesondere der Austausch einer alten Öl- oder Gasheizung gegen eine Wärmepumpe, eine Biomasse-Anlage oder eine Solarthermie wird gefördert.

Checkliste für Immobilienkäufer mit Blick auf das GEG

Um beim Kauf einer Bestandsimmobilie nicht von den Anforderungen des GEG überrascht zu werden, sollten Sie folgende Punkte prüfen und beachten:

1. Energieausweis prüfen: Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen und bewerten Sie die energetische Qualität des Gebäudes anhand der Energieeffizienzklasse bzw. des Kennwertes für den Primärenergiebedarf.
2. Nachrüstpflichten beachten: Prüfen Sie, ob das Gebäude von etwaigen Nachrüstpflichten betroffen ist (z. B. Dämmung oberste Geschossdecke/Dach, Alter des Heizkessels).
3. Sanierungskosten kalkulieren: Berücksichtigen Sie mögliche Sanierungskosten bei Ihrer Finanzplanung.
4. Fördermöglichkeiten nutzen: Informieren Sie sich über mögliche Förderprogramme, die Sie bei der Umsetzung der Sanierungspflichten unterstützen können.
5. Erneuerbare Energien einplanen: Bei größeren Sanierungen sollten Sie den Einsatz erneuerbarer Energien von Anfang an mit einplanen.

Fazit

Das Gebäudeenergiegesetz stellt Immobilienkäufer vor neue Herausforderungen, insbesondere wenn es um den Kauf älterer Bestandsgebäude geht. Es ist von großer Bedeutung, dass sich Kaufinteressenten frühzeitig mit allen rechtlichen Vorgaben vertraut machen und die energetischen Anforderungen, die das GEG an Wohngebäude stellt, in die Kaufentscheidung einzubeziehen. Langfristig profitiert man so von einem energieeffizienten, das heißt energie- und kostensparenden sowie zukunftssicheren Zuhause.

(Stand: 07/2024)