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Was beeinflusst den Wert meiner Immobilie?

Wertbeeinflussende Faktoren für Wohnimmobilien

Was beeinflusst den Wert meiner Immobilie?

Immer dann, wenn eine Immobilie erworben oder verkauft werden soll, stellt man sich die Frage, was ist sie eigentlich wert? Was kann ich für mein Haus verlangen oder wie viel kostet die Eigentumswohnung wirklich? Kann ich irgendetwas tun, um den Wert meiner Immobilie noch zu steigern?

Zustand und Ausstattung einer Immobilie als maßgebliche Größe
Eine Immobilienbewertung weist stichtagsbezogen alle wertrelevanten Faktoren und Eigenschaften einer Immobilie aus und gibt den Verkehrswert der Immobilie wider. Dabei wird eine Nutzungsdauer bzw. Restnutzungsdauer zugrunde gelegt bzw. der Zustand der Immobilie im Einzelnen bewertet. Neben dem Zustand spielt vor allem auch die Lage eine sehr große Rolle bei der Frage, wie viel eine Immobilie tatsächlich wert ist. Es geht dabei um objektive Fakten, weniger um subjektive Wertvorstellungen, obwohl diese, wie Sie sehen werden, eine nicht minder große Rolle bei der Entscheidung für oder gegen ein Objekt spielen können.

Der Zustand einer Immobilie kann aktiv beeinflusst werden, zum Beispiel durch Sanierungen und Modernisierungen. Ein neues Dach, ein saniertes Bad, wärmeisolierte Fenster oder eine moderne Heizungsanlage - wenn Sie sich darum kümmern, dass Ihre Immobilie auf einem modernen und energetisch guten Niveau befindet, so wird sich das auch im Immobilienwert niederschlagen.

Wohnfläche und Grundstücksfläche

Wenn Sie die Möglichkeit haben, mehr Wohnfläche zu schaffen, indem Sie das Dach ausbauen, einen Anbau realisieren oder sogar einen Aufbau durchführen können, dann können Sie durch eine größere Wohnfläche den Wert der Immobilie positiv beeinflussen. Auch der Bau einer Garage oder Umbaumaßnahmen, die einen barrierefreien Zugang bzw. eine barrierefreie Nutzung der Immobilie ermöglichen, kann von Vorteil sein.

In vielen Fällen sorgt allein das Grundstück für den Wert oder den Wertzuwachs einer Immobilie - je nach Region und Lage können Sie hier mit steigenden Preisen für den Boden rechnen. Wobei wir bei dem dritten Faktor sind, der eine große Rolle bei der Immobilienbewertung spielt: die Lage. Aber Lage ist dabei nicht gleich Lage - was dem einen lieb und teuer, ist dem anderen nichts wert.

Die Lage eines Objektes als nicht beeinflussbarer Wertfaktor

Die Lage eines Objektes kann in der Regel nicht aktiv beeinflusst werden und ist maßgeblich bestimmt durch die umgebende Infrastruktur: Befindet sich die Immobilie an einer stark befahrenen Straße? Wie lange fährt man bis zum nächstgelegenen Krankenhaus? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten und Schulen in der Nähe? In welcher Entfernung befindet sich die nächste Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs? Wie gut ist die Internetanbindung in der Region?

Nicht jede Gegebenheit kann dabei gleich gut oder schlecht bewertet werden: Für den einen ist die Anbindung an eine Autobahn in der Nähe von Vorteil, weil er viel Auto fährt, für den anderen eher nachteilig, weil er erhöhten Straßenverkehr als Störung empfindet.
Apropos Lärm: Es gibt keine generelle oder pauschale Regelung bzgl. der Geräuschpegel- oder Lärmbelastung, die von Verkehr, Menschen oder Tieren ausgeht. Es gilt immer auch zu berücksichtigen, wie lange und über welchen Zeitraum der Lärm besteht: Handelt es sich um eine Baustelle über drei Wochen? Spielt der Nachbar jeden Tag vier Stunden Trompete? Bellt der Hund gegenüber wegen jeder Katze? Was als Lärm empfunden wird und was nicht, ist sehr subjektiv. Als Faustregel gilt daher: Man kann u. U. 1 Prozent Wertminderung mit jedem Dezibel mehr ab 50 Dezibel für Wohnimmobilien ansetzen.

Weitere wertbeeinflussende Faktoren neben Zustand und Lage

Für viele ist ein Haus mehr als die Summe seiner Einzelteile. Es ist Heimat, Zuhause, Erinnerung, Rückzugsort, ein sicherer Hafen, das Paradies auf Erden u. Ä. m. Aber subjektive Faktoren spielen selten eine Rolle für Käufer und deswegen schauen Sie sich besser die Faktoren genauer an, die tatsächlich bestimmend sind, wenn es um die Frage geht: Was steigert oder mindert den Wert meiner Immobilie?

Als eindeutig negativ empfinden viele Käufer das Bestehen von Altlasten im Grundbuch wie etwa Wohnrechte oder Wegerechte. Nicht viele sind bereit, das neue Eigenheim noch mit einem Untermieter zu teilen oder zu akzeptieren, dass der Nachbar samt Familie tagein- und tagaus über das eigene Grundstück laufen und fahren muss, um zu seinem eigenen zu gelangen. Viele Käufer sehen das als Grund, weniger ausgeben zu wollen oder nehmen generell Abstand von der Immobilie.

Als ähnlich störend und zum Teil sogar beängstigend empfunden werden Sendemasten, Windkraftanlagen und Stromleitungen. Neben der Tatsache, dass niemand gerne auf einen Sendemast vor der Haustür schaut, befürchten viele auch den Lärm oder den Schattenwurf oder eine negative Auswirkung durch Strahlung, auch wenn es ggf. keine tragbaren Untersuchungsergebnisse dazu gibt.

Wert der Immobilie = mehr als der Immobilienwert

Zustand und Lage sowie Grundstücksgröße und Wohnfläche können also Wertverlust oder Wertsteigerung bedeuten, je nachdem, ob man Modernisierungen/Sanierungen und spezielle Baumaßnahmen durchführt. Nicht beinflussbare Wertänderungen ergeben sich allerdings aus einer sich ändernden Infrastruktur, die positiv oder negativ bewertet werden können. Zu guter Letzt wird aber jeder Käufer individuell entscheiden, was ihm die Immobilie wert ist. Ein Verkehrswertgutachten ist wichtig und gut, um sich beim Verkauf weder zu unterschätzen noch beim Kauf zu überschätzen. Aber wenn es genau das Haus ist, was man sich erträumt hat, mit dem Garten, der alle Wünsche erfüllt und einer Umgebung, die keine Wünsche offen lässt, dann ist der Wert der Immobilie nicht allein der Wert des Gutachtens. Dann hat die Immobilie schlicht den Wert, den ihr der Käufer beimisst.

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