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Berliner Mietendeckel

Der Berliner Mietendeckel und seine möglichen Folgen für Eigentümer und Investoren

Der Berliner Mietendeckel und seine Folgen für Eigentümer und Investoren

Seit Februar 2020 sorgt der Mietendeckel für eine Senkung oder eine Beibehaltung der Mieten in Berlin. Die von der Politik vorgegebene Maßnahme soll Wohnraum in der Hauptstadt bezahlbar machen - allerdings ist bereits jetzt absehbar, dass die Maßnahmen ihr Ziel auch ein ganzes Stück weit verfehlen.

Weniger Rendite für Kapitalanleger

Das endgültige Urteil des Bundesverfassungsgerichtes zum Berliner Mietendeckel steht noch aus, aber es zeichnet sich bereits ab, dass bei den Investoren im Bereich Wohnungsbau und bei privaten Vermietern eine große Unsicherheit herrscht, die zu weitreichenden Folgen auch für Mieter führen: Weniger Miete bedeutet weniger Rendite für Kapitalanleger. Weniger Rendite führt zu weniger Sanierungen und Modernisierungen und damit zu einem absehbaren Verfall der Mietobjekte. Weniger Rendite führt auch zu Überlegungen seitens der privaten Vermieter, den Mietraum als Eigentumswohnung zu verkaufen, diesen selbst zu nutzen oder unter Umständen sogar leer stehen zu lassen, weil man sich u. U. unsicher ist, wie man einen Mietvertrag aufsetzen kann, der den aktuellen Gegebenheiten und der erhofften Abschaffung des Mietendeckels möglichst positiv Rechnung trägt.

Unsicherheit bei Investoren im Wohnungsbau

Kapitalanleger werden damit aller Voraussicht nach ihre Aktivitäten auf dem Wohnungsmarkt verlagern und sich nach anderen Investitionsobjekten umschauen. Wohneigentum mit Aussicht auf eine mögliche Verlängerung des aktuell auf fünf Jahre begrenzt gültigen Mietendeckels in Berlin ist schlicht unattraktiv. Wo absehbar keine Rendite erwirtschaftet werden kann, da lohnt es sich nicht zu investieren.

Und da viele Investoren zudem befürchten, dass auch Neubauprojekte in Berlin in den kommenden Jahren von einer Preisregulierung betroffen sein werden, wird sich der Mietpreisdeckel sehr wahrscheinlich auch negativ auf Neubauprojekte und damit neuen Wohnraum auswirken - falls der Wirkungszeitraum des Mietpreisdeckels verlängert oder vorab schon als verfassungsgemäß erachtet werden sollte.

Bezahlbares Wohnen zu einem hohen Preis

Die Politik hat durch die Preisregulierung auf dem Wohnungsmarkt zwar ihr Ziel erreicht: die Mieten in Berlin sind durchschnittlich um vier Prozent gesunken, hat aber leider nicht alle Folgen bedacht, die dieser Eingriff nun offensichtlich mit sich bringt: Es werden noch weniger Mietwohnungen angeboten werden, die Wohnqualität wird sich verschlechtern, es wird auch in Zukunft einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum geben, sollte sich der Staat ausschließlich auf die Preisregulierung in Form eines Mietendeckels verlassen.

Die Spaltung des Immobilienmarktes

Rückblickend betrachtet kann man schon jetzt feststellen, dass sich die Mietpreise für nicht regulierte Wohnungen im Schnitt  um 17 Prozent erhöht haben, die Mieten für regulierten Wohnraum aber tatsächlich um etwa 4% günstiger geworden sind. Der Mietpreisdeckel wirkt und bewirkt eine Spaltung des Immobilienmarktes.*

Rückgang der Kaufpreise für Wohnimmobilien?

Wenn Mieten sinken, wie attraktiv ist es dann noch, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen? Weniger attraktiv, könnte man meinen und so rechnen einige auch mit einem Rückgang der Preise für Wohnungen und Grundstücke bzw. damit, dass die Grundstückswerte theoretisch um den Barwert der reduzierten Mieteinnahmen sinken: "Es ist wahrscheinlich, dass die Grundstückspreise sinken werden, weil die Erträge, die man mit Investitionen erzielen kann, nicht mehr so groß sind. Trotzdem wird die Bautätigkeit aufgrund der Unsicherheit wahrscheinlich zurückgehen. " (Prof. Dr. Clemens Fuest, Präsident ifo-Institut)*

Schaut man sich die Kaufpreisentwicklung für Wohnungen über die letzten Jahre an, so ist aktuell allenfalls mit einem leichten Seitwärtstrend zu rechnen. Die Immobilienpreise in Berlin und Umgebung stiegen in den vergangenen Monaten weiterhin kontinuierlich an. Der Mietpreisdeckel wirkt sich somit jedenfalls nicht negativ auf die Kaufpreise von Wohnimmobilien aus. Das rückläufige Angebot an Wohn- und Kauf-Objekten auf dem Immobilienmarkt im Kontext von Zuzug, Niedrigzins und veränderter Arbeitswelt dürften sich in nächster Zeit noch als Katalysator für die Preisentwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt auswirken.

Dass sich der Mietpreisdeckel negativ für Vermieter sowie Kapitalanleger und damit die Berliner Mieter selbst auswirkt, ist aktuell noch nicht ablesbar, aber unzweifelhaft. Wie Mietverträge, Bauprojekte und Investitionen zukünftig aussehen werden und wie viele es künftig in Berlin geben wird, hängt nun davon ab, ob der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht nächste Woche gekippt wird oder nicht.

*L'Immo Podcast vom 22.3.2021. haufe.Immobilien

UPDATE: 15.04.2021: Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel als nicht gültig erklärt, das Land Berlin habe sich mit dieser Regelung über das Bundesrecht hinweggesetzt und damit sei der Mietendeckel insgesamt nicht verfassungskonform. Viele Mieter Berlins haben diese Entscheidung mit Wut und Enttäuschung aufgenommen und dagegen demonstriert. Es gibt bereits laute Überlegungen, den Mietendeckel bundesweit einzuführen. Wirtschaft und Privatvermieter dürften hingegen erleichtert sein - bleibt abzuwarten, wie sich Vermieter nun verhalten, ob sie den Differenzbetrag zur vorab angesetzten Miete einfordern oder ihren Mietern erlassen und wie viel Vertrauen die Investoren nun haben, dass kein zweiter Mietendeckel in Deutschland kommt.

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